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开发商
由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,你要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:&ldo;十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。&rdo;
每个月15贯的租金收入还算是少的啦。南宋时,建康府(今南京)的&ldo;有房廊之家,少者日掠钱三二十千&rdo;,每天收到的房租至少有二三十贯,折算成人民币的话就是上万块。怪不得宋朝人认为,出租房子来钱太容易了,连白痴都能赚到钱:&ldo;僦屋出钱,号曰&lso;痴钱&rso;,故僦赁取直者,京师人指为&lso;钱井经商&rso;&rdo;。
因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(另一个投资热点是放贷业)。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。南宋初,&ldo;豪右兼并之家占据官地,起盖房廊,重赁与人,钱数增多,小人重困&rdo;。一名叫作张守的南宋人也说:&ldo;窃谓兼并之家,物业不一,或有邸店房廊,或有营运钞物,初无田亩,坐役乡里,似太优幸。&rdo;这里的&ldo;邸店房廊&rdo;即是用于出租的房产,&ldo;营运钞物&rdo;则是放贷业。
有些贪婪的官员,也违规经营房地产业,如仁宗朝的宰相晏殊,&ldo;营置资产,见于蔡河岸上,托借名目,射占官地,盖屋僦赁&rdo;,结果被谏官蔡襄严词弹劾。徽宗朝的宰相何执中,也是&ldo;广殖赀产,邸店之多,甲于京师&rdo;,我们无法确知何家到底有多少房产,只知道他&ldo;日掠百二十贯房钱&rdo;,每日租金收入有120贯,月入3600贯,是宰相月俸的8倍。北宋&ldo;六贼&rdo;之一的朱勔更厉害,&ldo;田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯&rdo;。
但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,由于冰柜街地势低洼,经常积水,所以被辟为储备消防用水的用地。可以想象,这个地方人烟肯定比较冷清,地价自然也比较便宜。丁谓要在这里修建房子,同僚都笑他傻。其实丁谓这个人很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后他又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置,&ldo;据要会矣&rdo;,如果转手出来,或者放租,价格就很高了。
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立&ldo;店宅务&rdo;,相当于官营房地产公司,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年(1017),汴京店宅务辖下有23300间公租屋。天圣三年(1025),京师公租屋的数目又增加到26100间。
宋政府设&ldo;店宅务&rdo;经营公租屋,目的有三:一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入。宋人说,&ldo;国初财赋,二税之外,惟商税、盐课、牙契、房租而已&rdo;,房租是宋政府财政收入的重要来源之一。
二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业。如苏轼在惠州时,指导广州太守建成一个城市自来水供水系统。为维护这个自来水系统,苏轼又建议:在广州城中建一批公租房,&ldo;日掠二百&rdo;贯房租,&ldo;以备抽换(水管)之费&rdo;。
三是为城市的中低收入者提供基本住房。相对于私人放租的高档房屋,&ldo;店宅务&rdo;的房租可以说是比较低廉的,天禧元年开封府&ldo;店宅务&rdo;辖下的一间公租屋,每月租金约为500文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月430文。当时一名摆街边摊做小买卖、或者给公私家当佣工的城市底层人,月收入约有3000文,每月四五百文钱的房租,应该说还是负担得起的。
房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的‐‐尽管这样的做法在今天的经济自由主义者看来极不可取。
今人见识到的&ldo;限购&rdo;政策,其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:&ldo;禁内外臣市官田宅。&rdo;即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。为什么要这么规定?因为宋政府希望将申购公屋的机会留给一般平民。
宋仁宗天圣七年,宋政府又出台&ldo;第二套房限购&rdo;政策:&ldo;诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。&rdo;在任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。至于平民是不是也受&ldo;限购令&rdo;的约束,史料没有说明。想来这次&ldo;第二套房限购&rdo;,应该只针对在京的高官。
由于两宋时期大城市的房屋自住率不高,&ldo;租房族&rdo;数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租:大中祥符五年(1012)正月,&ldo;诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日&rdo;;大中祥符七年(1014)二月,又诏令&ldo;贫民住官舍者,遇冬至、寒食,免僦直三日&rdo;。这里的&ldo;官舍&rdo;,就是&ldo;店宅务&rdo;经营的公屋。这些公屋某种程度上具有&ldo;廉租房&rdo;的性质,租住者又多为城市的中低收入群体,因而,宋政府在极端天气时节(雪寒)或重要节日免除租户数日房租,合情合理。
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