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周五的时候,林荣亨收到一个邀请,郭德胜邀请林荣亨明天参加一个朋友之间的聚会。
自上次恒大地产和新鸿基地产合作开发了一个工业楼宇项目之后,大家倒是熟络起来,偶尔会聚在一起讨论一下地产的形势。
此时,正是华资地产五虎崛起的时候,因为他们在1967年地产低潮时,大肆购买了地产原料——地皮和旧楼,自1969年地产转旺后,这些抄底的地产商从原本的中型地产公司,开始朝着大型地产商发展了。
所以,要是在1969年以前,什么‘华资地产五虎’根本就只是香江的中型地产商,甚至只能算小型地产商。
比如说李超人的长江实业,在1967年以前只能是一家小型的地产商,甚至还算不上地产商;然后趁着别人大肆抛售物业,李超人将所有的积蓄全部拿出来购买那些旧楼,然后趁着1967年人工和物价低,翻新一下租赁出去;自1969年地产转旺,李超人的实力就相当于增加了两三倍,一举踏入中型地产商行业。
比如鲨胆彤,在1968年地产低谷时,独资和合资购买了20多个地盘;1969年地产开始转旺,财富立马呈几何级增长。比方说1968年这些人只有1000万港币,他们将之购买成物业,那么到了1970年的时候,就是不做开发,资产也会变成三倍。这种资产增长速度,很快将原来的大型地产商赶上,这也是为什么‘华资地产五虎’有三虎在六十年代是名声不响的地产商。
新鸿基就更厉害了,上市时的物业资产都有两到三亿港币,这还不包括三人有各自的私人地产公司;1967年的时候,李兆基在加拿大考察移民的事情,他发现自己只有1000万港币,在加拿大可以生活的很好,但是不能在事业上有突破,变回到了香港发展。待1972年三剑客分家的时候,李兆基已经可以分到5000万港币的物业和现金,他私人地产公司还有20多个地盘,当时身家已经是1亿港币以上。五年时间,10倍以上的回报率,可见香江的地产也涨幅之高。
郭德胜就不用说了,不仅是三剑客意志最坚定的,李兆基还跟着冯景禧去加拿大考察一番,郭德胜是一门心思在香江发展;更不要说,他的代理的拉链、尼龙等产品,在六十年代初期每年就可以有几百万港币的收益,恐怕到了1972年,郭德胜的身家已经是大几亿港币的级别了。
至于合和地产,虽然是在1969年成立的,但胡应湘的父亲胡忠是香江的‘的士大王’,家族还有一家老牌地产公司——中央建业。业界和媒体在1972年‘华资地产五虎’上市时,最看好的地产公司,就是胡应湘的合和地产;因为胡应湘是美国名牌大学普林斯顿大学土木工程系毕业,回港在港府的工务局做则师和技术官员,上市前,可以从汇丰银行借到1500万港币。所以在股市正旺的时候,合和市值最高,一度高达36亿港币;若不是假股票事件,合和也不至于落后四大家族。
恒隆地产是进入地产最早的‘华资地产五虎’,在50年代初就已经进入地产行业;得益于60年代初与港府的一次换地交易,实力迅速壮大;当时港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头,兴建玛嘉烈医院,于是用何文田山与恒隆交换;恒隆在何文田山发展期恒信苑住宅楼宇,大赚一笔,奠定了公司日后在地产业发展的基础。
‘华资地产五虎’实力不俗,恒大地产却也不落后于他们,甚至还略有胜出,特别是商业楼宇上面;当然,若是将银行贷款拿出来比较,恒大地产的实力却是落后于新鸿基了。
此时,林荣亨也不敢大肆发行新股了,主要原因有两个:
第一,自己的股票已经被稀释到61%左右,实际只拥有52%,因为有9%的股份是林荣亨从万国宝通银行借钱购买的物业,然后再纳入恒大地产,增持了9%的股份,当然也是自己的股份。股份变少,就意味着林荣亨在高点套现的资金变好,所以林荣亨要想在1973年到1974年抄底,需要注意一下了。
第二,恒大地产的很多利好套路已经用过了,需要慎重再用,就算有套路,也要留着1972年地产高潮时利用。
......
第二天,林荣亨来到中环的陆羽茶楼,走进雅间一看,还真是明年的‘华资地产五虎’,以及恒生银行的何善衡、何添等人,廖创兴银行的廖烈文也在。
在这个年代,大家还是好朋友,特别是在1967年至1968年,这个圈子的人经常会聚在一起聊聊地产形势。
等到了八九十年代,大家的商业竞争摆在台面上后,自然就是仇家了;比如李兆基和李超人的恩怨情仇........
“林生来了!我来给你介绍一下大家......”郭德胜本不善言辞,但林荣亨是他邀请的,自然要主动介绍。
一番介绍后,大家便互相聊了起来。
雅间很大,容纳个二三十人没有问题,桌子上百摆着美味的点心。
此时,何善衡说道:“1969年香江的贸易总额为280亿港币.....1970年香江的贸易总额为328亿港币.....1971年仅仅过去四个月时间,香江的贸易总额已经高达125亿港币....香江的平均每年贸易总额增加比高达18%左右,香江的投资回报率也位居全球第一,远远高于美国等欧美国家。”
林荣亨听得认真,外界都说何善衡是真正的银行家,喜欢以数据来说明问题;而何善衡本人不仅后来身家几百亿港币之巨,还扶持了两个大集团——美丽华酒店、新世界地产,两家公司都是后来的恒生指数33家蓝筹股之一。
银行家向来是林荣亨这些地产商的财神爷,地产公司和银行的关系至关重要;特别是在地产低潮时,银行若是对地产商采取支持,那地产商受益匪浅;若是在哪个时候追债后者拒绝贷款,地产商可就惨了。
林荣亨虽然知道香江的地产走势,但何善衡的话也听得津津有味,受益匪浅。
过了一会,郑裕桐走到林荣亨面前,笑着说道:“恒大地产开发星河中心,可谓是香江收租地产项目的典型啊!”
林荣亨笑着说道:“郑生,去年以1.31亿港币的价格拿下‘蓝烟囱’旧址,不管是从地理位置上,还是地盘面积上;星河中心都不能和郑生心目中的大项目相提并论吧!”
1970年正当地产旺盛时,郑裕桐以1.31亿港币的天价,协议购入太古洋行蓝烟囱旧址;这幅地位于尖沙咀濒海地段,总面积达20万平方尺;因为是协议购入,购地款预计到1972年才会付清。
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